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提出6大建议 马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia) 冀房地产市场达致平衡

提出6大建议
马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia)
冀房地产市场达致平衡

马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,BNM,简称国行)提出6项政策选择以收窄房地产市场的供需失衡。

国行也警告,国内主要州属的办公大楼和购物中心的供应过剩可能会随着增加供应而恶化。

国行表示:“自2015年以来,房地产市场的供求失衡情况开始上升。在未售出单位中,83%的价格超过25万令吉。”

国行表示,由于监管限制对于贷款的影响有限,因此应该考虑采取多层次的方法来解决房地产市场不平衡的问题。这是因发展商利用内部资金和在资本市场筹资以融资产业项目。

国行称:“联邦政府、州政府与产业发展商都需要行动一致地管理产业市场不平衡的状况。所制订的政策需要超越金融监管措施。”

该行指出,过去10年来,与房地产有关的投资大幅上升(2016年:占总投资的25%;2005年:占18%)。

目前,房地产市场的特征是非可负担房屋和空置商业单位出现供过于求状况。不过,可负担房屋出现供不应求的情况。

“如果以目前的供需状况持续下去,这种情况可能会变得更坏。在国内,柔佛州(Johor)面临着最严重的房地产市场失衡(未售出的住宅物业数量最多,潜在的零售空间供应量也是最大)。因此,各方应该及时采取行动,减轻对宏观经济和金融稳定造成任何潜在风险。”

国行提出6项政策建议,以减少产业市场供需失衡问题,这包括:

1.促进出租市场:
·通过制定住宅租赁法案,打造强稳的出租市场,以及成立一个租务仲裁处,保护
租客及业主的权利。

首先,有必要解决所有价格区间中处于高水平的住宅物业。国行表示,各方都应鼓励将空置产业出租。

通过颁布“住宅租赁法”和建立一个租赁法庭来维护租户和房东的权利,以及有必要发展一个强大的租赁市场。

2.提高供应可负担房屋的效率:
·为可负担房屋成立一个单一机构,以加速达到供需平衡。
·确保新项目发展落在合适及交通方便的地点。

就可负担房屋而言,国行建议成立一个单一的实体负责兴建可负担房屋,以使该市场加快达到供需平衡。

3.提高分配可负担房屋的效率:
·确保申请人注册定期更新、验证及筛选,优先配给信誉良好的家庭。
·直接列出符合租住房屋的申请人资格。

国行指出,在分配可负担房屋方面应该落实更大的效率。它建议登记册内的申请人应确保定期更新、核实和筛选,将信誉良好的家庭优先分配。而不符合条件的申请人应被引导去租赁房屋。

4.管理新产业供应:
·新项目在施工之前,必须先评估商业可行性。
·发展商必须考虑到现在及未来需求概况。

国行认为,需要限制新的供应来源。因此,在推行任何新的商业项目前,必须彻底地进行评估。

发展商应认识到目前和未来的需求条件。从新的商场和办公室、生活成本高涨,以至电子商务市场的兴起对租户和客户所造成的影响。

5.重新更换空置商业大楼的用途:
·在黄金地点空置的商业空间,可重新更改作为具经济意义的资产,比如企业宿舍、艺术中心和室内公园。

至于办公室及综合购物广场方面,由于供应量颇大,导致空置率高企以及租金低迷。

国行表示,各方应研究将空置商业楼宇更改用途的可行性。例如:将位于黄金地段的空置商业大楼改为具有经济意义的资产,包括企业住房、整体出租住房,艺术中心和室内公园等。

6.增加现有大楼的需求:
·加大吸引外国企业在本地设立公司及扩展业务的力度。
·通过提供租金回扣,鼓励初创企业租用办公室。

增加对现有屋宇的需求。这可以通过加大力度吸引外国公司前来大马设立业务和扩大国内的市场份额。并通过提供租赁回扣来鼓励租用产业。