受美伊紧张局势持续发酵影响，美国抵押贷款利率于7月6日至10日这一周再度攀升。数据显示，截至7月10日当周，美国30年期固定抵押贷款利率升至6.49%，较前一周的6.43%有所上升。此前7月8日每日平均利率一度升至6.68%。利率走高对购房者形成直接压力。按当前6.608%的30年期利率计算，一笔30万美元的贷款在整个还款周期内需支付约39万美元的利息。尽管6月待完成房屋销售曾因此前利率短暂回落而升至六周高位，但随着地缘不确定性加剧，市场信心再度受到打击。

自今年2月美伊冲突爆发以来，抵押贷款利率从5.75%左右的低位跃升至6.5%以上区间。行业专家指出，冲突推高了能源价格和通胀预期，进而传导至债券市场和抵押贷款利率。一位资深贷款机构人士表示，即使达成停火协议，通胀方面的损害也需要很长时间才能修复，炼油设施受损和能源供应链中断的影响不会一夜消失。

从市场情绪看，今年春季的投资者调查显示，近六成房地产投资者认为战争将对住房市场及自身业务产生负面影响，投资者情绪指数跌至调查开展11个季度以来的最低点。不过也有观点认为，只要利率不突破7%，楼市不会完全停滞不前。目前按揭利率距离7%仍有约50个基点的缓冲空间。

展望下半年，若库存持续改善，成屋销售有望温和增长4%。但短期内，地缘政治走向仍是左右抵押贷款利率和楼市复苏节奏的关键变量。

美国房贷利率攀升
6月成屋销售下滑2.4%

另一方面，数据显示，截至7月9日当周，美国30年期固定抵押贷款平均利率升至6.49%，较前一周的6.43%有所反弹。此前一周该利率曾短暂触及七周低点。15年期抵押贷款利率亦从5.79%微升至5.82%。利率回升之际，美国楼市再度承压。6月成屋销售年化总数为409万套，环比下降2.4%，低于市场预期。不过，与去年同期相比仍增长2.8%。有分析指出，抵押贷款利率的轻微波动即造成月度销量起伏，说明购房者对住房可负担性高度敏感。

供应端依然偏紧。截至6月底，市场待售房源库存156万套，环比减少0.6%，按当前销售速度计算去化周期仅4.6个月，仍低于被视为供需均衡的6个月水平。供应不足持续推高房价，6月成屋销售价格中位数升至44.06万美元，同比上涨1.8%，刷新历史纪录。

与此同时，年末房价预期有所调整。根据最新预测，2026年成屋销售预计达373万套，同比增长0.5%；典型房屋价值预计上涨0.3%。地缘政治走向仍是左右抵押贷款利率和楼市复苏节奏的关键变量。

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